El pacto de retroventa como garantía: la experiencia Argentina

En este post se aborda la validez del pacto de retroventa (PRV) como forma de garantizar obligaciones dinerarias en el derecho argentino. Si bien la validez del PRV es aceptada explícitamente por el derecho civil argentino, su uso como garantía es materia de controversia. En este post se argumenta que dicho uso es enteramente válido. Para ello, (i) caracteriza dogmáticamente la compraventa con PRV como un negocio jurídico diferente de la compraventa tradicional (ii) argumenta que el derecho que surge del PRV no infringe el principio de numerus clausus; (iii) sostiene que el art. 2198 del Código Civil y Comercial (CCC) no invalida este tipo de negocio jurídico. Concluye que la compraventa con PRV es un negocio de garantía lícito y válido en la Argentina.

El post está centrado en el análisis de las normas que habilitan el PRV de inmuebles en el derecho argentino. Se sostiene que al habilitar el PRV el legislador ha incluido no solo los negocios en donde dicho pacto está en interés del comprador que quisiera recuperar la cosa sino también en el del acreedor que busca garantizar un crédito, con lo que el contrato tendría una causa final que no es la de transmitir el dominio del inmueble sino el de garantizar, lo que lo convertiría en un negocio jurídico indirecto. Luego se muestra como las normas protectivas del numerus clausus, las que podrían parecer como opuestas a la validez del PRV con fines de garantía, no aplican a este caso, y que por lo tanto, este negocio es perfectamente válido en el derecho argentino.

EL PRV COMO GARANTÍA

Tanto el viejo Código de Vélez Sársfield como el actual CCC, sancionado en 2015, admiten explícitamente el PRV. Mediante la inclusión de un PRV, el vendedor se  “reserva el derecho de recuperar la cosa vendida (…) contra restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos” (art. 1163 CCC).

En la práctica el PRV es utilizado con frecuencia para garantizar préstamos de dinero, pero no para permitir a vendedores arrepentidos recuperar su casa. El legislador previó esta situación y aún así lo ha permitido con amplitud. Dicho técnicamente, en la práctica el PRV se establece en interés del comprador-acreedor, y no del vendedor-nostálgico-por-su-casa. En consecuencia, es claro que en la compraventa con PRV, la causa fin del contrato no es ya la transmisión del dominio de la cosa sino, en cambio, la de servir de garantía para el cumplimiento de un contrato o de una obligación. Desde este punto de vista, la compraventa con pacto de retroventa es claramente un contrato diferente de la compraventa lisa y llana: sus diferentes causas finales evidencia que su funcionalidad económica y jurídica es completamente distinta.

EL NUMERUS CLAUSUS Y LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA

En el derecho argentino, los derechos reales están explícitamente sujetos a un principio de lista cerrada o “numerus clausus”. Conforme al art. 1884 CCC “[l]a regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley”. Esto plantea la siguiente pregunta: si la compraventa con PRV es un negocio con fines de garantía, entonces, ¿es el PRV un derecho real de garantía creado al margen del numerus clausus? Este post sostiene que no, en base a que es posible distinguir entre los “derechos reales de garantía” sujetos al numerus clausus y enlistados por el CCC , y otros simples “negocios con fines de garantía”, no sujetos a este principio, aun cuando sean garantías con asiento real. En verdad, los negocios jurídicos de garantía son el género del cual los derechos reales de garantía son una especie. 

Entonces cabe preguntarse si, desde el punto de vista del asiento de la garantía, es decir, el objeto último de la garantía, todo negocio jurídico de garantía en la que esta tiene asiento real es un derecho real de garantía. La respuesta negativa se impone en el derecho argentino, ya que, por ejemplo, se admite el fideicomiso de garantía (El fideicomiso de garantía es aquel mediante el cual un fiduciante otorga a un fiduciario un bien o conjunto de bienes para que éste los aplique al pago de una deuda con un tercero, quien asume el rol de beneficiario del fideicomiso; la causa final de la celebración del contrato de fideicomiso, y la transmisión de derechos de dominio asociadas a este) es la garantía de una deuda)  y otras varias garantías con asiento en cosas de las que no existen dudas de que no se trata de derechos reales. Entonces, existe una especie de negocios de garantía con asiento real que no son derechos reales; incluso podría decirse que entre los negocios de garantía con asiento real hay algunos que son derechos reales y otros que son derechos personales, tal como decimos que el usufructo es un derecho real y que el arrendamiento pertenece al ámbito de los derechos personales. Creemos que la compraventa con PRV puede incluirse en este subconjunto de garantías con asiento real pero que están en el ámbito de los derechos personales.

Esto permite despejar las objeciones que podrían formularse al PRV como garantía al clarificar que es una garantía con asiento real pero en modo alguno un derecho real, y por lo tanto, no hay violación alguna al numerus clausus.

EL ÁMBITO DE APLICACIÓN DEL ART. 2198 CCC. Lo antes expuesto aún requiere pasar la cuestión por el análisis del art. 2198 CCC, que dispone que “es nula toda cláusula que permite al titular de un derecho real de garantía adquirir o disponer del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones de ejecución previstas por la ley para cada derecho real de garantía.” Esta disposición impide modificaciones de los derechos reales de garantía fuera del marco del propio CCC y, por tanto, ha sido leído con alguna frecuencia como una regla que robustece la defensa del numerus clausus complementando las reglas del art. 1884 (y 1882) del CCC que establecen el marco estrecho de los derechos reales, que no puede ser modificado en virtud de la autonomía de la voluntad. Existe al menos una lectura posible de esta norma que prohibiría el PRV para garantía, por lo que veremos si se trata o no de una interpretación ajustada a derecho. 

Podría suponerse que el art. 2198 CCC tiene dos ámbitos de aplicación: uno primero, hacia el interior de los derechos reales configurados por el CCC (hipoteca, prenda, anticresis, etc.), y otro, con relación a otros contratos o negocios jurídicos por los cuales se pueden otorgar garantías con cosas. El primer ámbito es el propio de los derechos reales de garantía, y aquí es clara la vigencia estricta del art. 2198, que de hecho indica como objeto regulado los derechos reales de garantía que podrían ser querer ser modificados a través de un contrato. Por ejemplo, es nulo el contrato que permita, fuera de las normas del CCC, la apropiación del bien hipotecado por el acreedor hipotecario. Un segundo ámbito podría ser externo a los derechos reales de garantía, es decir, una suerte de prohibición de creación de derechos reales de garantía que permitan disposición del bien gravado, o más aún, de la creación de derechos personales de garantía que permita disposición del bien asiento de la garantía. 

Una interpretación literal y sistemática lleva a descartar el segundo ámbito de aplicación de la norma del art. 2198 CCC. Por un lado, la literalidad del texto aplica a los derechos reales de garantía, es decir, a lo que se denominó primer ámbito, y por lo tanto no incluye otros derechos personales o reales que tengan o puedan tener efectos similares a los derechos reales de garantía. Tampoco permite la letra extender esta norma prohibitiva (por definición de interpretación restrictiva) a simples derechos de garantía, tengan ellos conexión con bienes o no. Por el otro, en una interpretación sistémica, la extensión del 2198 CCC a otras garantías u otros derechos personales sería redundante, en la medida en que la creación de derechos reales, sean ellos de garantía o no, está prohibido mediante la regla general del numerus clausus del art. 1884 CCC.

Esto permite concluir que el art. 2198 CCC no representa, entonces, una limitación a la celebración de compraventas con PRV cuando la causa final del negocio sea la garantía, ya que el ámbito propio de las reglas del artículo es el de los derechos reales de garantía, y no el de otras garantías con asiento real.  

UNA EVENTUAL EXCEPCIÓN AL 2198 CCC.

Finalmente, aún si se interpretara al art. 2198 CCC como una suerte de refuerzo del numerus clausus y como susceptible de ser extendida a toda garantía, esta lectura se choca con reglas expresas que habilitan la celebración de compraventas con PRV 

Por ello una interpretación sistémica también incluiría la aplicación de las reglas del 2198 CCC a estos casos, e incluso también, si se considerara a la compraventa con PRV como una suerte de derecho real de garantía sui generis, también quedaría excluido de su aplicación la regla del 1884 CCC.

Ello es así porque aun si se entendiera al art. 2198 CCC como una norma que prohíbe la compraventa con pacto de retroventa, es decir, una norma de carácter general, debería interpretarse a la norma del art. 1163 CCC como una norma específica que contiene una (eventual) excepción a la norma más general, es decir, resulta aquí aplicable el principio de que norma especial deroga norma general. 

Esto permite afirmar que las únicas objeciones que pueden formularse a la compraventa con pacto de retroventa son de corte moral, ya que la permisión expresa del negocio jurídico en análisis permite descartar prohibiciones simultáneas de la legislación civil. 

CONCLUSIÓN. Esto permite concluir que:

1. La compraventa con PRV es un negocio permitido en la Argentina, incluso cuando tiene como causa final la garantía de otro negocio jurídico.
2. La compraventa con PRV no afecta al numerus clausus ya que no da lugar a un derecho real, sino sólo una garantía con asiento real en el ámbito de los derechos personales.
3. El art. 2198 CCC no se extiende ni puede ser usado para invalidar compraventas con PRV con finalidad de garantía, por no estar en su ámbito de aplicación .